美国租房的常见陷阱和法律常识

避免踩雷篇

看房之前被要求先付款

这种情况不要说在美国,就是国内都是不正常的,租房肯定是需要去看现场的,绝对不能凭网上发布的一些图片就算数。此处敲黑板,根据Craigslist网站的调查显示,不和房东见面看房子的,99%都是被骗了。

房东着急把房子租出去

一般房东租房子也会考虑租客的信誉啊,租客自身的一些品质啊,不是说什么人都租的,如果房东并不在乎这些,只是一味的催促你赶紧做决定,不然就租不到了或者被别人租了等等,言语上给你造成很多压力这种,你就要小心了。虽然每个留学生都有自己的租房deadline,还有邻近开学的压力,也不要被无良房东带节奏了。

过高的押金或者预付费

如果房东想向你收取的押金已经超出了市场行情或者法律的规定,或者让你缴纳非常高的预付费,这种也需要小心,房东是不是一次性拿了钱就准备消失了。

不需要签署租赁合约或者主动告知不需要律师审查合约

为了保护租客和房东各自的权力,签订有效的租赁合约是必需的。一般在美国有两种类型的合约:一种是固定期限租约(Fixed-Term Lease),一种月租协议(Month-to-Month Rental Agreement),如果房东并没有向你提起签订租赁协议,只是一味的放你交押金,那么这个房东多半就是假的,他没有房子的合法拥有权,不能跟你签协议。

见不到房东本人或者暂时看不了房子

很多时候联系房东需要看房,房东或许会以他暂时不在国内啊,或者暂时不能回来啊之类的逃避的行为,然后也是只让你先交钱看不了房子,这种也是非常可疑的。

在craiglist上面可能遇到的租房陷阱

1)  看房之前被要求先付款。老生常谈的注意点了,看房前不管是被要求提前支付房租还是押金,都是很不合理的,应当拒绝。 

2)  见不到房东本人或者是暂时看不了房子,很多时候联系房东需要看房,房东或许会以他暂时不在本地啊,或者暂时不能回来啊之类的逃避的行为,然后也是只让你先交钱看不了房子,这种也是非常可疑的。有人就在craiglist上面遇到过类似的骗子,为了搞清楚他们的行骗过程,还特意和骗子周旋了一段时间,总之和他们交涉过程中会发现他们大多数的骗局都是先让你填写一个住房申请表,然后说要看一下你的信用背景,一般都会通过,通过后会说谎自己出差了或者最近工作比较忙,总之就是各种理由不让你看房,让你先付押金,一般你支付完押金后他们就自动消失了。

3)  稍低于市场价的租金,一般骗子会从其他网站下载一些非常精美的图片,而且租金会稍低于市场价100-500美金/月不等,建议这种房子一定要谨慎,一定要求先看房,而且最好是实地看房,再谈其他的。

如果是在craigslist等美国的租房网站上求租,一定要先亲自实地看房,一来确认房源的真实有效性,二来看房屋内部的实际居住条件,最后还要看看所处社区是否安全以及邻里环境。craigslist上面很多非常不错的房源但是骗子也很多,大家出门在外一定要多个心眼。

法律常识篇

关于租房合同的约定

在美国租房,租约(Lease)既可以是口头的也可以是书面的,依据不同州的规定,通常一年以上会要求是书面合同。实际需求还是要参照所在州的租约时间要求。口头合约是指口头上达成的协议,一般也可以具备法律效力。但实际操作起来,仅有口头约定很难全面的保护房客的权益从而产生不必要的纠纷与误会。因此,无论在您所在的州法律是否允许“口头合约”, 还是签署书面合约为好。

一般如果是公租房源,租房合同非常的长,很多时候大家都没心思仔细阅读,但我们还是要提醒大家签合同前一定要注意以下几点。

租约的期限(Term of the Lease

一般而言,除非房客违反合约的规定,房东不能擅自更改租期或者擅自加租。就“是否续约”以及“如何续约”的事项,租约中最好也明确列出。如果没有在租约中约定或者州的法律法规没有特别规定,是否续约一般需要经过房东和房客双方一致同意的。

所有的房客名称

合约中没有名字出现的房客,很难要求房东履行房东义务,导致房客的权利难以保障。另一方面,美国很多州都有类似的法律规定,当多个房客合租一个公寓而其中一位房客搬走而不再付租金时,房东有权利要求剩余的房客支付全部的所有租金。所以遇到不付房租的室友时你也不能只支付自己的部分,如果房东不能收到完整的租金,房东有权利起诉所有房客,如果被起诉,会影响所有房客的信用记录,在美国信用记录受损危害挺多的。所以遇到不负责任的室友你应该先选择把合同细则拿出来和他协商要求他承担自己的责任,必要的话请求leasing office的协助,如果这个室友既不愿意支付房租,也不愿意协商,这时候一定要把租金全部交完然后,然后拿着合同找小额法庭起诉他,小额法庭并不麻烦,不需要请律师,自己为自己申诉,费用也就30-50美金左右,小额法庭在美国非常成熟,在美国一定要学会用法律来保护自己的权益。如果合同中没有列明所有房客的名字,其他房客想要追偿就变得难以实现。所以再次强调合租一定要签合同!

房租所包含的具体费用

签订合同中必须明确列明房租所包含的费用。在美国租房子,需要考虑的费用一般为水费,电费,网络费,电视费,煤气费等。租约中应当对哪些费用应由房东支付,哪些费用应当由房客支付进行具体的约定,以明确具体的责任划分。这里要强调一下有些小区会收取common area费用,common area费用一般是指小区的配套环境的费用,比如游泳池,健身房,儿童游乐设施等等这些,一般好点的小区,common area一年的费用并不低,如果提前搬走leasing office是不退common area费的,当然每个小区可能会有所不同,所以签合约前可以先问问。)

房租的支付时间和方式

租约中一般应对房租的支付时间和支付方式有明确的规定。大多数的房东会要求房客应该于每月的第一日交齐当月的房租。为了避免临时有事或者其他紧急情况,房客可以要求房东在租约中约定每月支付房租有5-10天的缓冲期(Grace Period)。若合同中包含该约定,则房客的违约责任一般会从GracePeriod结束起算。房租的支付方式一般是支票或者银行转账,租约中对此也应该有明确规定。

是否续约以及如何续约的事项

一般而言,除非房客违反合约的规定,房东不能擅自更改租期或者擅自加租。 

续约租金涨幅是多少?

在美国有些小区每年的租金涨幅甚至会超过15%,所以有长租租房打算的一定要提前问清楚,毕竟搬家是一件挺麻烦的事情

是否可以提前终止合同?

如须提前终止合同,提前终止合同的费用是多少?如果对未来的租期不明朗的情况下,一定要查看一下租房合同这方面的解释,因为很多地产公司为了保护自己的利益,对于提前终止合同的租客收取的费用非常的高昂

是否可以转租?

签合同前一定要明确知道是否可以转租,如果可以转租,转租的要求是什么?有些人有误区觉得自己的房间自己有权做主想转租给谁就可以转租给谁,不需要经过室友的同意不需要经过leasing office的同意,但其实在美国有些小区明确规定租客不能私自sublease,有些小区规定sublease必须其所有室友同意且能通过leasing office的背景调查(信用记录)。这里我还想强调一下,如果你的合租室友提前搬走随便找一个你感觉不comfortable的人接受他的房间,这时候你是有权利拒绝你室友的提议并且要求他找到让你感觉comfortable的人接手,在他找到合适的人入住前他有义务继续支付房租,如果他以此为理由拒绝支付房租,同理可以参考上面第四点的做法。

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